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2019年楼市怎么走?国家说了“9个字”

来源:老朱杂谈 发表于:2018/12/26 10:25:35 浏览量:166

2019年楼市怎么走?国家说了“9个字”

24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议表示,2019年要重点抓好10个方面工作。在房地产市场方面,要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示,2018年,在各方面共同努力下,房地产市场保持平稳运行态势,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。

2019年要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

在住房保障方面,要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造。2018年全国棚改已经超额完成了580万套的目标任务,截至11月底,全国棚改已开工616万套。

6个关键词看懂明年楼市

1、长效机制

易居企业集团CEO丁祖昱表示,自2016年以来,房地产长效机制已经提出了三年。在经历了2016年的“研究建立”、2017年的“完善”之后,2018年正式提出要“构建长效机制”。明年,长效调控机制将迎来真正攻关一年,并且再次确认“房住不炒”大基调不会改变。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,此前中央经济工作会议中,关于房地产的内容放在了加强保障和改善民生内容里,房地产市场调控有“规定动作”和“自选动作”,从中央层面而言,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。从地方层面而言,要因城施策,夯实城市政府主体责任。目前来看,有关房地产市场健康发展的长效机制已经更进了一步,可以说长效机制呼之欲出。

2、城市主体责任

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策在“城市主体责任”方面,明确了加强市场监测和评价考核的内容。这其实强调了两个工作。第一是要加强市场监测,第二是要评价考核,所以预计2019年针对各地政府会有更为细化的考核内容,这也会对当前的房地产调控和评价体系形成影响。

3、政策连续

在业内人士看来,未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

4、住房保障

住建部明确,加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。

支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。

12月17日,住房和城乡建设部发布数据显示,1-11月,已开工616万套,超额完成年度目标总量,完成投资16000多亿元。《政府工作报告》明确,2018年全国棚改新开工580万套。按照住建部此前披露的信息,2018年到2020年将再改造各类棚户区1500万套。

业内人士称,严格把握棚改范围和标准,对棚户区的政策也有了明确的指导意见,严格把握标准,代表了棚户区改造从过去几年的求量逐渐过渡到求质量。

5、租赁住房

住建部指出,解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。

此外,住建部指出,在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

严跃进表示,此次政策提到了“补齐租赁住房短板”的概念,这体现了当前租赁市场的矛盾还是比较多的。类似短板,可以总结为“租售同权”是不到位的,尤其是类似教育配套等可能没有完善,这使得后续各类租赁住房房源还需要在这方面下功夫。

业内人士称,在改革方面,政策明确了“在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场”的内容。这或暗示后续各类省会城市的租赁市场改革力度加大,尤其是除了此前集体建设用地试点租赁市场的城市以外,其他一些省会城市,包括中部、西南、西北、东北等省会城市,进行试点的可能性是很大的。

6、住宅政策性金融机构

深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

严跃进称,政策明确研究建立住宅政策性金融机构,这或暗示住房金融银行或公积金银行等建立的节奏将加快,这利好后续公积金的管理和使用。加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度。后续公积金贷款或会有一部分“匀给”租赁市场,这是租赁市场的一个较大的改革亮点。

调控政策不会朝令夕改

在业内人士看来,相比经济工作会议有关房地产的66个字,住建部的会议明确了未来房地产调控的政策方向,明确了落地细节。同时,也提及了经济工作会议中未提及的具体如何分类指导,如何鼓励租赁市场发展,包括棚户区的未来改造方向。

在此之前,包括新华社,人民日报,中国证券报等中央级媒体对于未来房地产调控形势都有了明确的基调:“房住不炒”不可能朝令夕改,房地产调控政策不会发生根本改变。

12月17日,新华社发布文章回望2018年楼市。文章指出,2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

而中央经济工作会议召开后,对于坚持房地产调控的方向更是给出了明确的论调。


12月21日,中国证券报发表题为《楼市横盘,调控仍“严”字当头》的文章,文章指出,在限贷、限购、限售以及限价等多重组合拳下,房价上涨势头已被遏制。多位地产业内人士预计,在“房住不炒”长期基调下,整体保持严调控态势仍将是大概率事件,“稳健发展”仍是房地产行业关键词。

12月21日,人民日报官方微博发布微评:“房住不炒”何去何从?此前传言纷纷。坚持“房住不炒”定位,中央经济工作会议一锤定音。作为长期的住房制度安排,“房住不炒”早就写入十九大报告,不可能朝令夕改,投机客注定打错算盘。促进房地产市场更稳定,带给百姓稳定预期,中央频出实招,频现实效。

12月22日,经济日报发布题为《房地产调控政策不会发生根本改变》的文章,文章指出,地方政府是房地产的调控主体,根据市场的变化因城施策出台相关政策是其职能所在。尽管房地产市场能够进行自身调节,但在必要时,行政手段通常能够立竿见影。任由房地产市场如脱缰野马过快上涨,最后伤及的是整个实体经济。因此,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,坚定不移地进行必要的房地产市场调控,促进市场的平稳健康发展,这是不容置疑的。

在地方政府作为调控主体的同时,对于地方政府而言,土地财政收入又是一笔重要的财政收入来源,房地产市场是可以比较快速带来财政收入的一个行业。既要坚持房住不炒,抑制房价过快上涨,又要摆脱对房地产市场的依赖,这是对地方政府的一个重要考验。

过去一段时间,各地坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。应该说,房地产市场调控取得了良好效果。对于房地产市场调控,我们应该保持定力,决不能前功尽弃,半途而废。

明年房价还会继续上涨?

2018年第四季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,结果显示:对下季房价,27.4%的居民预期“上涨”,49.6%的居民预期“基本不变”,11.8%的居民预期“下降”,11.1%的居民“看不准”。

12月18日下午,山东省菏泽市发布楼市新政,提出“取消新购住房限制转让措施”等政策,成为中国90多个执行商品房“限售”政策的城市中,首个提出解除限售的地区。

限售政策是过去两年中国楼市调控的标志性政策。2016年以来,多轮调控连续加码,限贷、限价、限购、限售、限商等各种限制性调控政策在各地轮番出台。


限售政策一般要求在购入商品房后必须持有一定时间(2-3年)方可上市交易。一定时间内暂停交易意味着持有房产的时间成本大幅提高,且短期转手套现的可能性骤降,如此,冻结房产的流动性,有利于打击炒房客的投机情绪。据统计,过去两年,中国累计有超过90个城市发布了限售政策,目前包括厦门、福州、青岛、杭州、广州等在内的大部分热点城市均执行限售政策。

2018年可谓楼市“调控年”。据机构统计,各地出台房地产相关政策超过400次,房地产市场也高位回落,不断降温。尤其是在7月31日中央政治局会议“遏制房价上涨”的表态之后,房价上涨预期逐渐被打破,观望情绪占据主导,三季度开始改善型和投资型需求也开始快速度退场。

不过自11月份开始,伴随楼市降温,各地调控政策出台频次骤减,调控不再继续加码。据中原地产研究中心统计,11月以来,全国楼市政策明显减少,只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级,其它城市基本无收紧约束性的调控政策发布。在此背景下,菏泽成为第一例标志性的松绑调控城市。

华创证券地产首席分析师袁豪认为,本次菏泽政策微调为地方首次明文放松,打响“地方放松调控第一枪”,其意义大于政策本身对于当地购房需求的提振。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。严跃进预计,这一政策会造成较强的示范效应,在因城施策的政策框架下,后续类似的政策放松还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

(综合人民日报、澎湃新闻、央行网站、中新网等)


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